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滁国土资房〔2016〕519号 琅琊、南谯区房地产管理局，滁州经济技术开发区建设（市容）局： 现将《滁州城区物业专项维修资金使用管理暂行办法》印发给你们，请贯彻落实。 2016年11月16日 报：市人民政府 抄：市财政局 滁州城区物业专项维修资金 使用管理暂行办法 第一章 总则 第一条 为了加强滁州城区物业专项维修资金使用管理，保障物业正常维修、更新和改造，维护物业专项维修资金所有权人的合法权益，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、建设部《住宅专项维修资金管理办法》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》、《住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》等规定，结合本市实际情况，制定本暂行办法。 第二条 本暂行办法适用于滁州市本级物业专项维修资金的使用和管理。 本暂行办法所称物业专项维修资金，是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。 第三条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。 第二章 使用范围 第四条 物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 第五条 物业共用部位、共用设施设备保修期限应按照《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、 《商品房销售管理办法》等规定，其最低保修期限为： （一）主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、外墙面的防渗漏，为5年； （三）电气管线、给排水管道、设备安装为2年； （四）其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。保修期自竣工验收合格之日起计算; （五）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。 第六条 物业专项维修资金的使用范围包括： （一）物业共用部位维修工程 1、主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的； 2、外墙面、屋面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的； 3、外檐面层、外墙面脱落，需要修缮的； 4、整栋楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等破损需要整体修缮的； 5、经业主大会或者相关业主表决无异议使用物业专项维修资金的其他维修工程。 （二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程 1、物业管理区域内路面破损，需要整体修复的； 2、整幢楼或单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的； 3、化粪池、窨井、检查井、雨水井工程需要更新、改造的； 4、智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件的； 5、电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件的； 6、权属属于业主的二次供水及消防设施、设备等因损坏，需要更新、改造的； 7、物业管理区域内的围墙（护栏）、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的； 8、经业主大会或者相关业主表决无异议使用物业专项维修资金的其他维修、更新、改造工程。 第七条 下列费用从维修资金中列支： （一）前期勘察、鉴定等相关费用； （二）工程维修和更新、改造费用； （三）工程规划设计、工程招投标、工程监理、工程预算编制、工程审计和评估费用； （四）因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位、设施设备损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入工程维修和更新、改造费用。 第八条 下列费用不得从维修资金中列支： （一）共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用， 包括日常绿化养护、水箱清洗等； （二）在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用； （三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用； （四）共用部位、共用设施设备因人为损坏维修、更新的费用； 第三章 费用分摊 第九条 物业维修和更新、改造费用按照下列规定分摊： （一）用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊； （二）用于整栋楼房共用部位、共用设施设备的，由整幢房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊； （三）用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。 第十条 物业维修和更新、改造费用分摊办法，相关业主有约定的，从其约定。 第四章 表决方式 第十一条 为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，业主大会在管理规约和业主大会议事规则中，可以约定以下表决方式： 1、委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使； 2、集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用； 3、异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。 第十二条 未成立业主委员会的，由街道办事处、社区居委会组织业主表决。 第五章 使用程序 第十三条 维修资金的使用按以下程序办理： （一）现场认定 使用物业专项维修资金，由申请人将书面申请报告报送物业公司（非物管小区报所属社区居委会）、业主员委会（或居委会），经现场审核认定属于维修范围确需维修后，物业企业（居委会）、业主委员会（居委会）盖章同意维修。 （二）业主确认 物业专项维修资金列支范围内的，相关业主征询意见表决无异议的专项维修，由申请人报市、区物业主管部门。 （三）预算编制 市、区物业主管部门接到维修报告后，查明维修资金的余额，提示申请人委托施工企业上门勘察，编制预算，并报市、区物业主管部门备案。涉及多户业主的，要求申请人或物业公司在小区公告栏公示维修项目名称、预算造价等内容，公示时间不少于3个工作日。 （四）合同签订 公示无异议后，申请人和选定施工单位签订施工合同，明确合同价款、工程质量、进度（工期）、保修期、工程质量保修金、支付方式等内容。 （五）组织实施 施工单位应当按照维修和更新、改造方案在合同签订后3个工作日内组织施工，不得擅自变更，否则发生的费用以及给维修工程造成的损失，由施工单位承担。 主要工程变更、隐蔽工程验收记录、施工工程量等施工资料，应当经申请人、物业（社区居委会）、业主委员会（社区居委会）、市、区物业主管部门工作人员等相关人员签字认可。 （六）竣工验收 工程竣工10个工作日内，由维修人申请，区物业主管部门牵头，组织物业企业、申请人、施工企业、监理单位等依据维修和更新改造方案，对照施工技术规范、质量标准进行验收签字，确保施工质量和工程量符合预算编制要求。大规模（5万元以上）的改造验收应通知所在小区业主委员会或社区居委会工作人员参加。 （七）决算审核 对城区超过5万元以上维修资金使用项目进行审计。要求审计单位必须到现场核实工程量，并依据核实后的数据进行审核，审查其是否有不合理支出，检查工程价格结算与实际完成的投资额的真实性、合法性；检查是否存在虚列工程、套取资金、弄虚作假、高估冒算的行为。 审计单位到现场核实施工项目，物业服务企业、施工单位、相关业主等应予以配合。 （八）公示 在资金划转前，市、区物业主管部门将施工单位、物业名称、维修内容、预算金额、决算金额、审计金额、列支户数、分摊金额等内容发还申请人或相关物业企业，要求在小区内予以公示，时间不少于5个工作日。 （九）资金划转 公示期满后，对公示期间业主无异议的，向施工企业拨付工程款。 第十四条 发生下列危及安全情形之一，需要使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业企业提出建议，经业主委员会（社区居委会）或相关业主同意，并报市、区物业主管部门审核后，直接使用： （一）电梯故障危及人身安全的； （二）消防设施损坏的； （三）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的； （四）二次供水设施损坏的； （五）专用排水设施因堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的； （六）楼体外立面存有脱落危险的； （七）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的； （八）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。 应急维修工程竣工验收后，组织维修的单位或业主应当将使用维修资金情况在住宅小区内的显著位置公示，费用从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。 第六章 维修管理 第十五条 施工单位须向市、区物业主管部门提交下列材料： 1、法人营业执照： 2、建筑业企业资质证书； 第十六条 申请人可以委托专业中介机构对维修和更新、改造工程实施监理。 第十七条 工程决算须由施工单位中具有相应资格的造价人员编制，并加盖执业专用章。 第十八条 工程决算审核费用按照国家、省、市有关规定收取。 第十九条 市、区物业物业主管部门要求审计单位按正常施工条件、合理的施工组织、合理的施工工期、现行设计规范、施工验收规范、质量评定标准，编制物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造工程参考价格，用于指导维修和更新、改造工程费用测算。 第七章 附则 1、本暂行办法解释权属滁州市国土资源和房产管理局。 2、本暂行办法自2016年 12月1日起施行。
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