城市业主联合组织成立之后可以做哪些事

畴隐莲初

住宅与房地产杂志今年二、三期合刊组织了一个专题《社会治理创新：业主组织成长进行时》，共有19篇文章，仔细读了一遍，觉得从中可以看到业主联合组织发展的一些态势和存在问题。

据不完全统计，我国目前正式成立的业委会协会、业主社团等相关组织近二十个，正在积极筹备中的有三十余个。

一、成立的动因？

    江苏省宿迁市业委会协会秘书长说：在工作中有一种力不从心的感觉，没有一个联系交流平台。各个小区业委会各自为战，对外没有一个统一的机构去诉求。各个业委会内部发生的问题没有哪个人能去调处。

十八届三中全会提出了被称为“第五个现代化”的“国家治理体系和治理能力现代化的”。

众多学者认为：1949年到1978年国家运行格局被称之为国家专政；1978年之后，国家统治开始从“专政”走向“管理”，即转向对经济秩序和社会秩序的维护、管控以及对公共事务的应对处理，这就进入了国家管理阶段。近年提出的“国家治理”是继国家专政、国家管理之后国家权力运行所选择的一种新形态，也是中国走出国家、迈入管理国家之后可能迈上的一个新台阶。这将给中国的国家发展带来全新的国素。

“治理”不同于过去以政府为主体的“统治”和“专政”。“治理”的主体不仅包括政府，还包括社会、市场，是多元、多方面的协商、协调。如同2014年政府工作报告所说：“实行多元主体共同治理”。

多个城市的业主联合组织成立，应当说，与“第五个现代化”提出的大背景有关。显示了政府部门对这一新的战略决策的积极响应。

二、   如何成立？成立的艰难

    南京地区的业委会维权QQ群“南京业主大会服务平台”亦曾在两三年前向主管部门表达过申请成立业委会协会或业委会联合组织的意愿，当时南京市物业办领导明确拒绝，告知他们“把自己小区的事管管好就行了，不要搞什么联盟或联合”。遭拒之后，他们亦曾尝试以民办非企业单位的形式实现组织化，然而，多方努力后也因没有“主管部门”而中止。

       天津市开始找不到上级主管单位，也找不到肯做会长的“相关领导”，最后毛寿龙、方竹兰等人前往天津参加学术讨论会。方竹兰演讲“公共演讲与丽娜模式”引起人民网天津记者站注意。记者牵桥搭线，热心奔走，一个多月后，在民政局会议室召开座谈会。才把这件事办妥。

    山东青州市业委会协会成立时也碰到与各地类似的困难。政府部门互相推诿，不愿答复是否做业务主管单位。后来，碰上市委书记大接访，就向他表达成立协会的设想。书记当即表态大力支持并安排住建局协调处理。但此后住建局一连几个月都没落实。此时，筹备者发挥“死磕精神”，要求对住建局不依法履行职责提出行政复议。后来，住建局才答复同意作业务主管单位，但不允许使用业主协会这个名称，可使用业主委员会协会这个名称。（为何这样批复？内中有何奥妙？暂不得知。）

三、   成立以后可以做哪些事？

天津业委会联合会制定标准——定行业标准，定行业规范。把业委会选举程序化、法制化，把解决业委会成立难、备案难的问题列入议事日程。

还有人建议：（一）对业委会开展物业管理普法宣传和培训

对入会业委会开展普法宣传教育作为首要任务，让业委会懂得作为一个业委会应当干什么、可以干什么以及怎么干。

（二）对业委会开展个案指导，纠正业委会乱象

对业委会的不恰当维权行为予以纠正，将业委会引向合法合理维权的道路上。对出现的矛盾纠纷，通过业委会联合会专业人士或外聘专业人士的指导帮助，维护入会业委会的合法正当权益，促进整个业委会群体健康发展，从而推动整个物业管理行业健康发展。

    沈阳业主协会负责人杨树林说：出版《业主手册》，不仅汇编所有和物业管理有关的法规政策，而且还要结合现在小区的一般治理常识和便民服务知识，用法规问答形式解释这些常识和知识的运用。

  《业主手册》计划三年进50万个家庭，影响450万人口。着眼于业主素质的提高，不仅仅是服务几个业委会。

    温州研究会成立后，成功帮业主维权。有个小区开发商违反了住宅小区应按总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房的法律规定，仅提供了物业用房30平方米，严重侵害了业主的合法权益。2007年到2010年4年间，业委会4次起诉、上诉，都因为不具备诉讼主体资格等问题，法院不予立案，或驳回其诉讼请求，百般无奈之下，找到研究会寻求帮助。最后打赢了官司。

    温州市的协会还花了5个月的时间，跑遍了80%的小区业委会，采集到业委会现状的第一手资料。

    没有名义上的组织化，不代表不能开展实际工作。

    南京借助网络交流平台，把一部分小区业委会或筹备组团结起来，互相交流，互相帮助。与此同时，他们还积极透过各种渠道与政府部门沟通。

    南京业主大会服务平台群的三位管理员都是有五年以上业委会主任任职经历，先后通过了国家注册物业管理师考试。他们集体报名参加了南京市社会建设工作委员会面向全体市民招募的“幸福都市联络员”以及南京市纪委的“廉政微博观察员”、南京市城市治理委员会的市级、区级公众委员等，透过这些渠道，他们宣传“质价相符、和谐共赢”的物业管理理念，引起有关部门对社区问题和物业管理问题的高度重视。

    南京市社建委还专门将“如何激发业主参与”作为其与有关媒体联合主办的“幸福都市圆桌会”的研讨专题，媒体也进行了广泛报道。与此同时，他们也积极参与物业管理相关的政策法规的立法建言，积极配合政府部门的垃圾分类、“业主公共决策平台”网上投票试点等项目，

    他们通过实际行动让政府部门有关领导看到业委会并非“麻烦制造者”，而是和谐社区的建设者与帮助者，是在帮助政府排忧解难。南京三位QQ群管理员还于2013年年底被南京市住建委聘为“南京市住房和城乡建设委员会物业管理专家库”成员，

    在加强自律规范运作的同时，他们还以经验优势和专业知识优势，积极参与其他小区业主自治辅导活动。

南京“翠竹园社区互助会”从5个人成立的翠竹园网球俱乐部开始（网球俱乐部已有会员300多人，是目前全国最大的社区网球俱乐部），至今已有3个QQ群，17个综合俱乐部、8个少年俱乐部和1个老人俱乐部。为了互相之间联系和交流，这26个俱乐部都有一个QQ群。社区互助群专门赴美国Slcc社区考察文化建设模式；2012年5月开始，对贵州省最贫困的高芒山区进行了支教和帮助；2013年4月，国家民政部到互助会对这种模式进行了调研，鼓励他们继续创新。翠竹园互助会所倡导的社区互助参与模式能够有效地拉近业主之间的距离，把陌生人转化为熟人，鼓励中国传统的家族式社会向社团式社会转型。

该互助会认为：作为一个平台，互助会担负的责任，并不是把社区所有的事情做完，而是激发社区领袖的潜力，给他们铺路搭桥，让他们迅速走上社区结社的道路。

南京的准业主联合组织，通过自己对社会的高度负责感，扎扎实实做出许多实事，得到社会各界的认识，从而也改变了政府部门最初的看法，使他们对这一准业主联合组织的态度，从拒绝转向鼓励。

沈阳业主协会从有效解决弃管小区的问题开始，先成功解决一个小区，取得经验，再解决一片，一个社区，一个街道，一个大的行政区，再到解决全市的问题，沈阳业主协会负责人杨树林通过自己的努力，实实在在的摆在那里看得见摸得着的成效，得到官方和社会各界的认可，也使得业主的联合组织得以发展壮大。

天津业委会联合会成立后，也通过推广“丽娜模式”，取得由点到面的实际成效，获得社会的认可。

四、政府的支持——   

    沈阳市业主协会有两名社区干部编制的员工，他们的工资就由民政局开支；最近新成立一个服务部，增加5个人，工资自筹，办公费用是房产局每年给3万元。

    江苏省宿迁市业委会协会的成立得到市住建局房管处大力支持，专题汇报，十大好处，打了一个申请报告。成立时，有单位会员38家，个人会员68人，市住建局特批一万元作为协会启动资金。

营口市业委会协会常设机构为协会秘书处，设在营口市物业管理处，由一名副职处领导任秘书长，相关科长担任副秘书长。

温州业委会成立业主和谐研究会时，找不到主管单位，无法登记。温州市社科联知道这个情况后，专门召开领导班子会。认为这是个新生事物，应该给予鼓励与支持，并决定担任其主管单位。

五、业主组织成立之后会面对什么问题

    有人的地方就有江湖，业主自治领域亦是如此。在业委会互助联合的过程中，也不乏沽名钓誉哗众取宠之好龙叶公，因此，也要防止“为联合而联合”的占山为王式的一统江湖之激进、冒进。

万科集团律师颜雪明认为：业主联合组织成立已经历尽艰辛，但成立之后，也只是多了一块牌子而已。我们早就有工会联合会，妇女联合会，学生联合会，文学艺术联合会等，但在维护工人妇女学生艺术家的权益方面能发挥多大的作用，大家心里都有数。那些还是公权认可的准官方机构，业委会的联合组织作为纯粹民间组织，在经费、办公地点、工作人员等方面，都存在难以克服的困难。

北京知名社区问题研究专家舒可辛提出这样一个问题：这个联合会是为业主利益服务还是为“会员”利益服务？业主利益与会员利益发生冲突，协会将如何抉择？

舒可辛还提出以下观点：

业主委员会协会（联合会）是业主组织的协会（联合会），还是一些保护业主利益为目标的机构的协会（联合会）？

业主委员会，几个人组成，声称为业主服务，但当产生业主委员会与业主之间的冲突时，就一定不会照顾业主的利益而会照顾业主委员会自己的利益。这是这种组织制度设计造成的必然结果。

只有全体业主为成员的组织，机构，才可能被称为“业主组织”，其他以部分业主为全部成员的小组织，可以称为“业主的组织”或“为业主（组织）服务的机构”，但一定不是“业主组织”。

业主组织的协会（联合会）名称则应该从“业主委员会协会（联合会）”改变为“业主大会协会（联合会）”，这才是业主组织的协会（联合会），而不是“为业主服务的组织的协会（联合会）”。

颜雪明和舒可辛的观点均值得研究者重视。