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业主们：
破除前期物业垄断，必须从源头着手，不解决前期物业由开发商选定这一根源，其他办法都是隔靴搔痒。
物业乱象的根源到底在哪里？
当今，全国各地城市住宅小区建筑物管理引起的基层社会矛盾，十分尖锐与普遍，已成为全国各地政府第一大信访量来源。
各城市住宅小区业主维权的形式，除上访、法律诉讼等形式外，还有上街游行、集体开车散步、拉横幅、网上发帖、到政府请愿静坐等多种形式，在时间上，各城市几乎天天有小区群体事件发生，有些还和物业发生暴力冲突、发生刑案。
前期物业垄断和业委会选举走过场是乱象根源
对于物业乱象的问题。
目前，物业纠纷、矛盾在全国各地到处都有，呈现出普发、多发的恶劣局面，已经严重到影响社会稳定！
造成这一切的根源是什么？
根源是两个，
一是前期物业的垄断，
二是业委会选举的徒有其表和流于形式。
解决这两个问题最关键，这两个问题解决了，其他问题都好办。
文章比较长，故分《 前期物业垄断篇》和《 业委会选举走过场篇》发表
今天先发《前期物业垄断篇》，敬请期待《业委会选举走过场篇》。
另外，国务院《物业管理条例》没有规定一定要由建设单位选聘物业，如果是交房前就成立业委会，则完全可以由业委会来选聘。
现在需要修改的是各省物业管理条例关于“前期物业应该由建设单位选聘”的规定。
目前多省市正在着手修改物业管理条例，大家可以积极向省人大反映，要求修改。
如果各位认同本人所发文章观点，请转发到朋友圈和微信群，尤其是有人大代表的微信群。但愿能够改变。
一
前期物业的垄断是怎么来的
前期物业的垄断，来源于国务院及各省市物业管理条例的规定，请看：
国务院《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
《福建省物业管理条例》第二十七条规定： 新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在三十日内报物业所在地的县（市、区）人民政府房地产行政主管部门备案。
《河南省物业管理条例》第二十九条规定：首次业主大会召开前，由开发建设单位选聘物业管理企业对物业提供管理服务。物业管理企业应当与业主逐一签订前期物业管理服务协议，协议中凡涉及业主共同利益的约定应当一致。
这里都有一个关键词：建设单位选聘物业。
垄断就来源于这个关键词。
不过，国务院《物业管理条例》的规定，其实也没有明确一定要由开发商选物业，其第二十一条规定只是说“建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。
言下之意，不是建设单位选聘的，就不存在要签前期物业合同的事了，也就是说，前期物业是可以不由建设单位选聘的。
但各省物业管理条例，却直接明确为“建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理”，从而让前期物业的垄断彻底坐实。
二
前期物业的现状是什么样的
为什么建设单位选聘物业就可以让前期物业造成事实垄断呢？
情况是这样的，现在的房地产开发商，绝大多数都成立了自己的物业服务企业，既然前期物业企业的选择由各开发商做主，开发商自然是肥水不流外人田啦——虽然他们普遍宣称物业服务不赚钱。
虽然有些地方也规定了前期物业应该通过招投标确定，甚至招投标由政府部门主持，但实际结果仍然是：
全国范围内，99%的小区，前期物业由开发商附设的物业公司或与开发商有极其密切关系的物业企业一手包办。
这样，本来物业服务应该是一个充分竞争的行业，价格和服务由市场竞争决定，但实际上是，甲公司开发的小区，乙公司、丙公司无法染指。
竞争变成了事实上的垄断。
三
垄断了前期物业的公司大多会一直垄断下去
照理，业委会成立之后，按照现行的各地物业管理条例规定，业主就具有了自主选择物业服务企业的权力。
但图样图森破，实际上，业委会极难自主选择另一家更中意的物业服务企业。
换物业成功的，均经过了极其激烈地斗争和维权，其中过程，颇多辛酸和艰难。
有的小区，在最后交接环节，甚至发生武斗。
原因何在？
第一，现有的前期物业服务企业，对继续为所在小区提供物业服务有极高意愿，很少有企业愿意主动退出。
第二，现有的前期物业服务企业，对有可能换掉自己另聘物业企业的业委会高度警惕，竭力阻止。
第三，阻止的方法一是拖着不成立业委会，对筹备成立业委会的积极业主，会使出各种招术让其知难而退。
二是实在无法阻止的，会尽量想办法，选出一个可以控制的业委会。
第四，前期物业服务企业在小区中有着天然的优势（包括组织优势、资源优势、技术优势、信息优势等），掌握着很多资源。
业主是一盘散沙，斗争的目标又是公共利益不是个人利益，所以很难与本应是仆人的前期物业公司抗衡。
这其中，各地物业管理条例中的其中一条规定，对前期物业公司极其有利。这条规定是：
前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延。
有了这一条，前期物业公司就极不希望小区成立业委会，小区成立业委会，对他们有百害而无一利。
于是事实上就变成了这样：对绝大多数小区而言，小区前期物业公司是哪家，业委会成立后的物业公司，仍然是这一家。
前期物业公司会一直提供服务。
不管是这个小区还是那个小区，绝大多数小区，都不存在物业服务市场的竞争。
垄断，从生到死，从这里到那里，覆盖各个小区各个时期。
所以，很多业主就上面的那条规定提出修改意见，希望将这条规定修改为：
前期物业企业有协助业主在服务合同期限内成立业主委员会的义务，服务合同期限届满仍未成立业主委员会的，前期物业服务合同终止。
业主们希望用修改后的这一条规定来倒逼前期物业公司支持业委会的成立，不然，没有了物业服务合同，前期物业公司就没法收取物业服务费了（有人说没有通知原物业撤出的仍可收费）。
四
关于前期物业的现有规定有违反合同法嫌疑
按照《合同法》的规定，甲公司和乙公司签订的合同，对第三方没有约束力。
也就是说，开发商和前期物业公司签订的前期物业服务合同，对不是合同双方的业主，没有约束力。
这个合同双方的主体是错误的，开发商没有代业主签订服务合同的权限。
开发商选定物业，实际上是第三人为第一主体选择第二主体，用别人的钱来为别人办事。
在这个合同里，有切身利益的权利人——业主，完全无法行使任何权利。
目前的解决办法是：让第三方（业主）与前期物业企业再签一个补充协议。问题是，签一个补充协议就真的合法了吗？
正是因为这个问题有很大争议，最高人民法院就此出了一条法律解释，来保证这条不合法规定的有效执行。
这条法律解释就是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：
建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
虽然最高人民法院的法律解释具有强制力，但实际上，这个解释是与《合同法》相违背的，是为了保证《物业管理条例》的有效而强行出台的，在法理上是存在问题的。
当然，这只是个人看法，大家可以就此展开讨论。
五
前期物业的垄断造成了什么后果
前期物业的垄断，是目前蔓延全国的物业纠纷、矛盾等所有乱象的根源之一，具体来说，乱象表现在以下方面：
第一，地位颠倒。物业本来是业主的仆人，是为主人服务的，但其取得垄断地位之后，就一跃从仆人升级为业主的管理人、领导，业主必须听物业的，不听、不服管理，就会被穿小鞋甚至被殴打。
第二，业委会很难成立。没有业委会，物业就是小区说一不二的主人，有了业委会，物业就得受业委会制约。
出于利益考量，物业没有任何理由支持小区成立业委会，物业不支持，业委会成立之路就会变得十分艰难。
第三，物业会尽量操控业委会。正像前文所说，在实在无法阻止业委会成立的情况下，前期物业会利用自己在小区的优势地位，想尽一切办法来左右业委会的成立进程，以达到选出一个受其控制的业委会的次优目标。
不合作、不妥协的业委会候选人，物业有的是办法来对付。
第四，物业服务的价格由物业单方面说了算。没有充分的竞争，就没有合理的价格，这是客观经济规律。
虽然有规定调整物业服务价格必须“双过半”（户数过半、面积过半），但事实上，只要物业决定了要涨价，绝大多数情况下，都是能轻松“双过半”的，其中奥妙，很多业主都清楚，但合法维权，绝大多数却又无法成功。
第五，业主无法有效监督物业服务的质量。业主对物业服务质量不满意，认为质次价高，有什么办法解决吗？
基本没有，也就是能在业主微信群里吐吐槽而已，一切都很难改变。
即使成立了业委会的小区，大多数对物业服务的监督也都流于形式，很难实质制约。
很多业主因此采取不交物业费的消极办法来应对，但却不被法律支持，物业公司可以通过法院诉讼轻松破局。
不少地方甚至还提出要将不按时交纳物业费者，纳入失信被执行人黑名单，让这些业主在坐飞机、高铁等很多方面受限。
第六，更换物业常出现暴力冲突、不移交小区设施设备资料以及产权资料等。一些小区的业主，在实在受不了物业的管理和领导的情况下，会寻求更换物业公司。
更换物业公司是对现有物业公司垄断地位的顶级挑战，物业公司自然会“无比愤慨”，从而与业主尖锐对立，矛盾会升级到“你死我活”的地步，因此，斗争过程中出现暴力，也是水到渠成的事。
不愿被更换，除了利益的考量之外，面子、被挑战的愤慨、势力范围的被剥夺感等，也是物业公司考虑的问题——有些企业甚至还放在利益之前考量。
六
破除前期物业垄断的办法
如何破除前期物业的垄断？
这是很多业主反复思考过很多次的问题，老安自然也不例外。
认为，破除前期物业垄断，必须从源头着手，不解决前期物业由开发商选定这一根源，其他办法都是隔靴搔痒。
也就是说，首先，需要修改国务院及各省、市关于建设单位选定前期物业的不合理不合法规定，修改制定关于前期物业的新规定。
这里要说明的是，国务院《物业管理条例》其实没有规定一定要由建设单位选聘物业，如果是交房前就成立业委会，则完全可以由业委会来选聘。
因为国务院《物业管理条例》第二十一条规定只是说“建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。
言下之意，不是建设单位选聘的，就不存在要签前期物业合同的事了，也就是说，前期物业是可以不由建设单位选聘的。
现在急需要修改的是各省物业管理条例关于“前期物业应该由建设单位选聘”的规定。
目前多省市正在着手修改物业管理条例，大家可以积极向各省人大反映，要求修改。
新规定该怎么立？老安提供三种解决思路。
第一，在交房前成立业委会，由业委会通过市场竞争来选择前期物业。
可以将成立业委会作为交房的前置条件，不成立业委会的，不得交房，然后由业委会根据物权法的规定选择物业公司，招标价格、服务适合该小区的物业企业。
一些人会认为，还没有入住，业主之间互相均不认识，无法选举成立业委会。
这些人的担心完全是多余的。
其实，见面、认识并不是选举的要素，人们不认识特朗普、马英九，没和他们见过面，一样可以决定票是否投给他们——因为选举的真正要素是候选人打算怎么干、能不能干好，掌握了这两个关键信息，就可以投票了。
在目前网络十分普遍、廉价的情况下，是很容易让人们了解候选人这两个关键因素的。
入住之前选业委到底该怎么选，具体详情，老安会在《业委会竞选篇》详细解说，这里暂且略过。
第二，所有楼盘由政府组织前期物业服务。
可以成立或选择一个或多个国有物业公司（也可以选择信誉良好服务优质的其他物业企业），来专门从事前期物业服务，并且规定：前期物业服务期限不超过2年或 3年，2年或3年后，不能续签合同，必须离开所服务的小区，由业委会另外从市场选择物业公司。
还可以根据试点情况，规定从事前期物业服务的公司，能否参与各业委会的后期物业公司竞标。
第三，前期物业服务由开发商免费提供。
这是业主群里一个朋友提出来的，老安觉得这个办法也是可行的。
那位朋友是这样说的：前期物业服务由开发商免费提供，业委会成立选聘新的物业公司后，业主再交物业费。
认为，在房价如此之高的情况下，开发商提供几年免费物业服务是完全没问题的，也牺牲不了多少利润。
也可以看作业主已经在买房时，提前交了几年的物业费，物业费已经包含在了房价里。
福建就有小区的开发商免费提供3至5年的前期物业服务的例子。
这里的关键是必须规定，开发商聘请的前期物业公司，在免费服务期满后，必须离开小区终止服务，且不能参与该小区的后续物业服务招投标，以免形成事实垄断。
这三条思路，到底哪一条更好？
觉得，各地可以根据本地情况先试点，看哪种方法更符合实际，更有利于城市小区的治理，然后再向全市、全省、全国推广。
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千斤顶
